Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego

Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego

1. Podstawa prawna

• 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (ugn) – tryb ogólny,
• 198g – 198l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (ugn) – roszczenie o sprzedaż nieruchomości,
• Zarządzenie Nr 12/2024 Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 1 lutego 2024 roku w sprawie ustalenia zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych

2. Miejsce załatwienia sprawy

• Wydział Gospodarki Nieruchomościami
• Referat Obrotu Prawa Użytkowania Wieczystego
• Osoba odpowiedzialna za załatwienie sprawy

Iwona Smolarska-Dziwoń, Bogusława Pokrzywińska, Łukasz Mikulski – w odniesieniu do nieruchomości Gminy Kielce

Małgorzata Durlik-Adamczyk, Jowita Goraj – w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa

• Lokalizacja, numer pokoju, telefon

25-303 Kielce, Rynek 1, pok. 111, (41) 36 76 392, (41) 36 76 749 – w odniesieniu do nieruchomości Gminy Kielce

25-303 Kielce, Rynek 1, pok. 216, (41) 36 76 540, (41) 36 76 216 – w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa

• E-mail – iwona.smolarska@um.kielce.pl, boguslawa.pokrzywinska@um.kielce.pl, lukasz.mikulski@um.kielce.pl, malgorzata.durlik@um.kielce.pl, jowita.goraj@um.kielce.pl
• Godziny przyjęć – 7.30 -15.30

3. Wymagane dokumenty

Wniosek o sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego (ze wskazanym trybem)

4. Termin i sposób załatwienia sprawy

Poinformowanie o sposobie rozpatrzenia wniosku nastąpi w terminie 2 miesięcy od daty jego wpływu. W odniesieniu do nieruchomości Gminy Kielce, wnioski składane w trybie art. 32 ugn rozpatrywane będą po podjęciu przez Radę Miasta Kielce uchwały (określenie zasad i szczegółowych wytycznych sprzedaży). Sprawa prowadzona jest w trybie cywilnym, co oznacza że terminy przewidziane w kodeksie postępowania administracyjnego nie mają do niej zastosowania. Sprawa kończy się umową w formie aktu notarialnego lub informacją o negatywnym rozpatrzeniu wniosku.

5. Opłaty i koszty

Wniosek nie podlega opłacie skarbowej. Wnioskodawca ponosi koszty związane z zawarciem umowy notarialnej oraz wpisami sądowymi.

6. Tryb odwoławczy

Jeśli wniosek złożony jest w trybie art. 32 ugn – brak trybu odwoławczego.
Jeśli wniosek złożony jest w trybie art. 198g–198l ugn (roszczenie o sprzedaż) – tryb odwoławczy w postępowaniu sądowym

7. Informacje dodatkowe – sprzedaż na podstawie art. 198g-198l ugn (roszczenie o sprzedaż)

7.1. Roszczenie o sprzedaż nie przysługuje:

• jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku
• jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
• w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 roku o portach i przystaniach morskich
• jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych
• w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

7.2. Ustalenie ceny sprzedaży

W odniesieniu do nieruchomości Gminy Kielce i Skarbu Państwa

• w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży
• w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży

W celu ustalenia ceny sprzedaży konieczne jest wykonanie przez rzeczoznawcę majątkowego  operatu szacunkowego określającego aktualną wartość nieruchomości gruntowej

Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej (dla przedsiębiorców). Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis

7.3. Bonifikaty od ceny sprzedaży – jedynie w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa

Prezydent Miasta Kielce udziela na wniosek bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej:

1) w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność:

a) w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub

b) przed ukończeniem 16 roku życia lub

2) zamieszkującej w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1 lit. a lub b, będącej opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób, lub

3) będącej członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny.

8. Informacje dodatkowe – sprzedaż na podstawie art. 32 ugn (tryb ogólny)

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą Wojewody Świętokrzyskiego.

Wojewoda Świętokrzyski – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz Rada Miasta Kielce – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Gminy Kielce ustalają, odpowiednio w drodze zarządzenia oraz uchwały, zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, kierując się w szczególności:

• potrzebami społeczności lokalnej oraz interesem publicznym, w tym potrzebą zapewnienia rezerw terenów na realizację celów publicznych i pod budownictwo mieszkaniowe,
• ładem przestrzennym,
• racjonalnością ekonomiczną,
• stanem realizacji postanowień umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w tym celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste,
• okresem pozostałym do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
• potencjałem inwestycyjnym nieruchomości gruntowej na potrzeby realizacji celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej.

8.1. Zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych określone w Zarządzeniu Nr 12/2024 Wojewody Świętokrzyskiego – w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa

Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego może nastąpić jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

• nieruchomość jest zabudowana i nie jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na potrzeby zabezpieczenia rezerw terenów pod realizację celów publicznych lub w stosunku do której nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, z wyłączeniem nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste jednostkom samorządu terytorialnego,
• ponad 30% powierzchni jest zabudowane budynkami,
• nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z postanowieniami umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub zgodnie z decyzją lub innym dokumentem lub przepisem prawa na podstawie, którego grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, w tym zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste,
• w stosunku do nieruchomości nie zgłoszono zamiaru realizacji zadań użyteczności publicznej,
• dochody uzyskane z opłat rocznych (oszacowane na podstawie aktualnej wartości rynkowej), wnoszone do końca okresu użytkowania wieczystego będą mniejsze lub równe cenie, ustalonej zgodnie z art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• nieruchomość ma ustaloną, obowiązującą opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, a obowiązująca stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest aktualna,
• nieruchomość nie jest wykorzystywana na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych:

• sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego jest dopuszczalna tylko wówczas, gdy użytkownik wieczysty nie posiada zaległości wobec Skarbu Państwa z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste,
• jeśli nieruchomość jest w użytkowaniu wieczystym kilku różnych podmiotów z wnioskiem o jej sprzedaż wystąpią wszystkie podmioty,
• użytkownik wieczysty do dnia zawarcia umowy sprzedaży zwrócił wydatkowane lub konieczne do wydatkowania przez Skarb Państwa koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży, w tym koszty sporządzenia operatu szacunkowego oraz opłaty wynikającej z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której wysokość zostanie ustalona w drodze decyzji wydanej na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• użytkownik wieczysty pokryje koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz opłaty sądowej.

8.2. Ustalenie ceny sprzedaży (art. 69 ugn)

W odniesieniu do nieruchomości Gminy Kielce i Skarbu Państwa

• Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,
• Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W celu ustalenia ceny sprzedaży konieczne jest wykonanie przez rzeczoznawcę majątkowego  operatu szacunkowego określającego aktualną wartość nieruchomości gruntowej.

Jeżeli dotychczas nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, właściwy organ ustala cenę, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej (dla przedsiębiorców). Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis. Wartość pomocy publicznej odpowiada różnicy między wartością nieruchomości gruntowej a ceną tej nieruchomości. W przypadku gdy wartość pomocy publicznej przekracza limit pomocy de minimis, pomocy udziela się do tego limitu i stosuje się dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej przyjętej do ustalenia jej ceny. Wysokość dopłaty jest ustalana w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej.

9. Termin składania wniosków:

Jeśli wniosek składany jest w trybie art. 32 ugn – brak terminu.
Jeśli wniosek składany jest w trybie art. 198g–198l ugn (roszczenie o sprzedaż) –  do dnia 31 sierpnia 2024 roku.

10. Miejsce złożenia wniosku

• osobiście: Biuro Obsługi Interesanta Urzędu Miasta Kielce

25-303 Kielce, Rynek 1, tel. (41) 36 76 009

25-659 Kielce, ul. Strycharska 6, tel. (41) 36 76 509

• listownie: przesłanie na adres Urzędu Miasta Kielce
• elektronicznie: za pośrednictwem Elektronicznej Skrzynki Podawczej dostępnej na Elektronicznej Platformie Usług Administracji

Adres skrytki Urzędu Miasta Kielce na ePUAP to: https://epuap.gov.pl/wps/portal/strefa-klienta/katalog-spraw/profil-urzedu/g94m13lgvz